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大灣區 11 市買入評分排名（2026-Q4）
加權總分排名：租金回報 30%、流通性 25%、抗跌 15%、庫存去化 15%、基本面政策 15%。每項 1-10 分，加權總分 10 分制。資料生成：2026-10-11。
城市級排名唔代表市內每個板塊。
城市級綜合排名，唔代表市內每個板塊。城市內部分化可以極端（例如中山：石岐抗跌 vs 馬鞍島崩盤）。
買樓最終係板塊同小區級決定，排名只係城市層面嘅入場篩選，唔構成買賣建議。
排名總表（11 市）
| 排名 | 城市 | 加權總分 | 租金回報 | 流通性 | 跌幅口徑 | 庫存 | 一句 verdict |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 香港 | 8.8 | 3.22-4.31%（十大屋苑，美孚新邨 4.31% 最高） | 2026H1 十大屋苑二手 1,263 宗（4 年新高）；太古城半年 1,152 宗 | -15.75%（CCL 191.34 → 161.2） | 核心區供應緊；北都長遠增量大 | 全灣區唯一「已回升 + 高流動性 + 租金高於按息」三項齊備 |
| 2 | 江門 | 8.45 | 3.50%（全灣區最高） | 2026 1-8 月存量住房成交 +4.0%，連續 5 個月同比上升；待售新盤 41,699 套（同比 -17.7%） | 一手 -4.5%（8,198 → 7,833，官方網簽）；二手 -25~37% | 庫存最健康 | 跌得最少 + 回報最高，但流通性偏弱（保值 ≠ 變現） |
| 3 | 中山 | 7.1 | 約 2.91% | 一手 14,275 套、二手 14,886 套（二手多過一手 ＝ 真實流通） | -37%（13,611 → 8,515） | 馬鞍島供應炸彈未消化 | 核心老城可以，馬鞍島／南朗／坦洲絕對避開 |
| 4 | 佛山 | 6.8 | 2.35% | 8 月二手網簽 3,854 套、均價 11,336 元/㎡ | 三水 -31%（vs 峰值）/ 高明 -27.5% | 遠郊三水／高明去化差 | 千燈湖、祖廟可考慮；三水、高明、陳村避開 |
| 5 | 澳門 | 6.55 | 約 2.54%（官方租金口徑） | 首三季成交 >3,000 宗，已超去年全年 2,775 宗 | -28.1%（統計局指數 267.6 → 192.4）/ 成交均價 -33%（14 年新低） | 新盤有限 | 量升價未升；半島舊區回報最高 |
| 6 | 廣州 | 6.25 | 1.81%（100 樣本平均） | 二手存量 12.6 萬套；一手去化 24.5 個月 | -28~32%（掛牌）；從化 -38.1%、增城 -29.1%、天河 -22.6% | 去化 24.5 個月（臨界） | 核心區（越秀、天河、海珠老城）可以；增城、南沙、從化避開 |
| 7 | 深圳 | 6.25 | 1.60%（全市租售比，偏低） | 9 月一二手網簽 7,049 套（環比 +2.7%）；議價率收窄至 8.81% | -29~31%（乐有家成交 8.0-8.3 萬 → 5.83 萬） | 外圍去化極差（坪山 60.8 個月） | 自住首選福田（益田村一類），投資回報唔達標；坪山、鹽田、龍崗老盤避開 |
| 8 | 肇慶 | 6.15 | 3.43%（端州） | 成交極薄（網簽量低） | 端州 -14.3%；鼎湖 -27.7% | 外圍（大旺、鼎湖）供應過剩 | 端州舊城自住可以（回報 3.4%）；大旺、鼎湖、恒大系避開 |
| 9 | 珠海 | 5.55 | 香洲 1.86%（臨界） | 2026Q1 網簽 5,758 套 / 均價 18,853 元 | 斗門 -42.4%；唐家灣 -32.3% | 斗門／金灣／平沙供應過剩 | 橫琴核心、香洲主城可以；斗門、金灣濱海、唐家灣、平沙避開 |
| 10 | 東莞 | 5.2 | 1.62%（僅高於深圳，全灣區第二低） | 二手網簽均價 12,305-13,251 元/㎡（逐月下滑） | 臨深／南城 -33~76% | 塘廈去化 55.1 個月 | 只考慮松山湖核心；塘廈、鳳崗、虎門、南城神盤、麻涌避開 |
| 11 | 惠州 | 4.5 | 3.4%（局部，龍光城） | 二手掛牌一度破 12 萬套；海景盤掛兩年零成交 | -41%（大亞灣）~ -59.2%（全市）~ -85%（惠東海景個案） | 惠陽／大亞灣去化 40+ 個月；全域供應過剩 | 全市排名最尾；只可以考慮惠城金山湖自住，惠東／惠陽／大亞灣／博羅全避 |
五項分項分（1-10 分制）
| 城市 | 租金回報 30% | 流通性 25% | 抗跌 15% | 庫存去化 15% | 基本面 15% | 加權總分 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 香港 | 9 | 10 | 9 | 7 | 8 | 8.8 |
| 江門 | 10 | 8 | 9 | 8 | 6 | 8.45 |
| 中山 | 8 | 8 | 6 | 6 | 6 | 7.1 |
| 佛山 | 7 | 8 | 6 | 6 | 6 | 6.8 |
| 澳門 | 7 | 7 | 5 | 6 | 7 | 6.55 |
| 廣州 | 5 | 7 | 7 | 6 | 7 | 6.25 |
| 深圳 | 4 | 7 | 7 | 6 | 9 | 6.25 |
| 肇慶 | 9 | 3 | 8 | 6 | 4 | 6.15 |
| 珠海 | 5 | 6 | 6 | 5 | 6 | 5.55 |
| 東莞 | 4 | 7 | 4 | 4 | 7 | 5.2 |
| 惠州 | 7 | 3 | 3 | 3 | 5 | 4.5 |
分項分同權重来自 ranking.json；加權總分 = 各項分 × 權重 加總。
基本面／政策備註（按排名）
| 排名 | 城市 | 城市頁 | 基本面／政策 |
|---|---|---|---|
| 1 | 香港 | 香港 | 撤辣 + 減息 + 資金回流；供平過租（回報 > H 按 3.25%） |
| 2 | 江門 | 江門 | 無投資客溢價、純本地自住；代價係升值空間細、二手變現慢 |
| 3 | 中山 | 中山 | 石岐／東區核心區抗跌（新盤仍 2 萬+），內部分化極端 |
| 4 | 佛山 | 佛山 | 千燈湖／祖廟核心穩，臨廣概念盤全軍覆沒 |
| 5 | 澳門 | 澳門 | 2026Q1 減辣（600 萬以下免印花稅）後成交 +119.5% QoQ，但價仍 -1.9% YoY |
| 6 | 廣州 | 廣州 | 一線基本面仍在，越秀／天河最抗跌 |
| 7 | 深圳 | 深圳 | 科創／AI 基本面最強，但租金回報全市最低 |
| 8 | 肇慶 | 肇慶 | 主城泡沫已擠清，但人口／產業支撐弱 |
| 9 | 珠海 | 珠海 | 橫琴靠澳門概念回穩（+9.4% YoY），主城靠港澳自住 |
| 10 | 東莞 | 東莞 | 松山湖（華為／科學城）係全市唯一有真實高收入接盤嘅板塊 |
| 11 | 惠州 | 惠州 | 產業導入中（電子信息），但臨深概念已破裂 |
Changelog
- 2026-Q4：首次發佈 11 市買入評分排名（baseline）