大灣區買樓：買唔買嘅 30 個因素
本清單適用於廣州、深圳、東莞、佛山、珠海、惠州、中山、江門及港澳買家。每個因素附三項：點解重要、去邊度查、警戒線。所有稅率、利率、限購門檻、學區劃分均會隨時調整。本檔已把 2026-10 核實嘅數字寫入（每項標明生效日期同公告編號），但政策會變，落單前必須重新核對：凡標「以當日公布為準」嘅位置，一律以當地主管部門當日公告為準。
使用順序：先睇 D 組（流動性）同 E 組（風險），兩者任何一項觸警戒線，直接放棄，唔使再計數。通過後先用 calculator.html 計 C 組同 H 組嘅數字。
A 估值（因素 1 至 3）
1. 現價對 2021 高位嘅累計跌幅
- 點解重要：2021 年係大多數灣區城市樓價歷史峰值。買喺下跌中段等於接刀；知道距離高位幾遠，先知道尚餘幾多下行空間。
- 去邊度查：貝殼找房 / 鏈家 APP 小區頁「成交記錄」睇同小區逐月成交單價；安居客板塊行情頁；國家統計局 70 城房價指數定大勢；中原（CCL 及城市分類指數）睇港資角度嘅趨勢。
- 警戒線：同小區近 12 個月按月陰跌、每月跌幅 2% 以上未見止跌，等；跌幅未達 30% 且成交持續萎縮，屬於下跌中繼，唔好抄底。
2. 板塊溢價與房價收入比
- 點解重要：部分板塊嘅單價係由概念（海景、學區、規劃）撐起，唔係由當地居民收入撐起。溢價越高，政策一變跌得越犀利。
- 去邊度查：貝殼 / 安居客對比同城市 2 至 3 個板塊嘅二手掛牌均價；各城市統計局年度居民人均可支配收入；房天下 / 諸如地方政府公報查庫存與成交均價。
- 警戒線：板塊單價高出全市二手均價 50% 以上而無真實配套支撐，屬概念溢價；房價收入比（一套 90 方總價除以家庭年收入）超過 25 倍，自住都壓力巨大。
3. 租金回報率
- 點解重要：租金係樓價唯一嘅現金流錨。回報率太低代表樓價仍靠轉手差價假設支撐，一旦無升市，持有即蝕。
- 去邊度查：貝殼 / 鏈家小區頁嘅真實成交租金（唔好睇業主自報心理價）；自如、優居等長租公寓掛牌價做交叉；澳門查財政局租賃憑單統計。
- 警戒線：年租金除以總購置價（含稅費）低於 1.8%，唔建議投資；低於 2.5% 且樓價仍在下跌，買入即全年負carry。
B 交易成本（因素 4 至 6）
4. 稅費負擔：契稅、增值稅、個人所得稅
- 點解重要：灣區二手交易稅費可佔樓價 3% 至 8%，直接改變「買餸成本」，並會喺將來賣出時再食一舊。
- 去邊度查：當地稅務局官網及政務服務 APP；地產中介門店算稅單（要書面）；「滿二」「滿五唯一」條件以當地主管部門最新口徑為準。以下為 2026-10 已核實嘅全國口徑：契稅（財政部／稅務總局／住建部公告 2024 年第 16 號，2024-12-01 起）面積 140 平方米及以下，首套同二套一樣按 1%；140 平方米以上首套 1.5%、二套 2%；三套及以上 3%（一線城市二套亦已統一適用）。增值稅（公告 2025 年第 17 號，2026-01-01 起）持有滿 2 年免徵；不滿 2 年按 3% 全額徵收（舊制 5%）。個人所得稅：滿五唯一免徵；否則按差額 20% 核實徵收，或按全額 1% 核定（拍賣 3%）；賣舊買新 1 年內重購可退個人所得稅（延至 2027-12-31，公告 2026 年第 3 號）。深圳另有買賣雙方各 0.05% 印花稅。落單前用當地稅務局或政務 APP 再核一次。
- 警戒線：賣家要求「實付價」將全部稅費轉嫁、且房屋唔滿足免徵條件，議價時要將估算稅費全數扣返落總價；總交易成本超過樓價 6%，投資 purposes 唔值得入場。
5. 中介費與雜費
- 點解重要：中介費、擔保費、貸款服務費、網簽雜費加埋可以再多食 1% 至 3%。
- 去邊度查：貝殼 / 鏈家 / 中原官網公開收費標準；同時詢價兩三間；合同附件逐項列明。
- 警戒線：任何「服務費」無法書面講清楚邊個服務，唔付；中介費加雜費超過總價 3%，要求再傾。
6. 港人及境外人士購房限制與資金匯入
- 點解重要：限購資格、社保年限、名額、資金入境渠道任何一環唔通，定金都可能退唔返。各城市口徑頻繁調整，唔可以靠舊聞。
- 去邊度查：目標城市住房和建設局 / 政務服務網限購公告；當地自然資源局不動產登記要求；港人返內地買樓嘅匯款路徑與額度，以外匯管理部門公布及自己的銀行客戶經理書面確認為準。2026-10 已核實深圳限購（2026-04-30 新政）：福田、南山、寶安新安街道，深戶家庭可買到第 3 套，持有效深圳經濟特區居住證嘅非深戶可買 1 套（已取消社保／個稅證明要求）；羅湖、寶安（不含新安）、龍崗、龍華、坪山、光明不限套數；鹽田、大鵬不再審核購房資格。其他 GBA 城市請查當地住建局當日公告；澳門買家查澳門財政局及內地主管部門兩邊規定。
- 警戒線：銀行或中介口頭講「一定入到數」而無書面，唔好俾定金；資格審查未通過前簽署嘅任何協議，要寫明無條件退定金條款。
C 持有成本（因素 7 至 8）
7. 物業管理費、房產稅類持有稅與空置成本
- 點解重要：管理費每月每平米幾毫，乘以 70 方再乘 12 個月，一年動輒過萬；持有環節稅費同空置期嘅月供、租金損失，決定你捱唔捱得住低租金周期。
- 去邊度查：小區實價問業主或貼告示（貝殼小區頁有時列）；物業公司資質查當地住建部門備案信息；房產稅：現時全國只有上海、重慶兩個試點城市對部分個人住房徵收；粵港澳大灣區內地九市現時唔對個人自住住房徵收房產稅，二手交易環節亦無房產稅種。如賣家或中介聲稱有「持有稅」，要求出示當地稅務機關文件；空置成本用 calculator.html 計。
- 警戒線：月租金覆蓋唔到「月供利息部分加管理費」嘅 70%，持有期間要倒貼現金；物業費單價高於同檔次小區但服務明顯差，議價時預扣多年欠賬風險。
8. 按揭利率：LPR 對比香港 H 按
- 點解重要：內地按揭利率錨定 5 年期以上 LPR 加減點。2026-10 已核實：1 年期 LPR 3.00%、5 年期以上 LPR 3.50%（2026-09-20 報價；自 2025-05 各下調 10 個基點後連續 16 個月不變）。銀行實際發放多數係 LPR 減點，所以真實房貸利率通常低於 3.50%，兩個都要問；港人若用港元按揭，H 按與 HIBOR 掛鈎，兩邊利差直接決定資金應該放邊個貨幣。
- 去邊度查：人民銀行 / 全國銀行間同業拆借中心嘅 LPR 發布頁；各銀行實際加點問個行；香港金管局按利率按季公布及銀行 H 按計劃；澳門銀行貸款問澳門金融管理局會員行。
- 警戒線：以現行利率再做多 2 個百分點嘅壓力測試（見 H 組因素 28），月供升幅令家庭月供收入比超過 50%，唔好上槓；兩邊利率倒掛時匯入資金還內地按揭，先計清楚換匯成本。
D 流動性（因素 9 至 11）
9. 月成交量與大盤成交量趨勢
- 點解重要：無成交嘅板塊，紙面財富變唔到現金。成交量係流動性嘅第一指標。
- 去邊度查：各城市住房和建設局官網 / 網簽統計平臺每月公布嘅二手成交套數（深圳、廣州、東莞、佛山均有公開月報）；貝殼研究院月報；中原城市領先指數 CCL（港）。
- 警戒線：該區二手月成交連續 3 個月按年跌超過 30%，短期難出貨；全市成交量處於歷史上位數 20% 以下，屬冰凍期，議價期拉長。
10. 掛牌量與去化月數
- 點解重要：掛牌量大、去化慢，代表買家永遠有下一套揀，你將來想賣就要同幾千套貨搶客。
- 去邊度查：貝殼 / 鏈家 APP 睇該小區及板塊「在售房源數」，每月截圖記錄變化；政府公布嘅商品房庫存與去化周期數據（各地住建 / 自然資源部門發布，口徑每季更新）；土地成交與未來供應查當地自然資源局掛牌公告。
- 警戒線：掛牌量除以月成交得出去化月數高於 24 個月，即供應過剩；板塊掛牌量按年增加 40% 以上而成交無增，價格必繼續築底。
11. 議價空間與放盤到成交天數
- 點解重要：官方掛牌價唔係市場價。真實成交價係掛牌價減議價空間，成交周期愈長代表接貨愈難。
- 去邊度查：貝殼 / 鏈家每套成交記錄會顯示掛牌價、成交價、成交周期；問 2 至 3 間不同中介攞同一小區近三個月成交單；鏈家成交頁「房源天數」。
- 警戒線：同類房源平均議價空間少於 3% 而你想快速出貨，代表市場無買氣得滯；掛牌超過 12 個月無成交，屬於「有價無市」，放盤人要直接降價 10% 先有對話空間，你日後賣都要照辦。
E 風險（因素 12 至 15）
12. 開發商財務狀況與爛尾風險
- 點解重要：預售樓花一旦停工，首付、月供同無屋住三重打擊同時落地，且維權週期以年計。
- 去邊度查：企業預售資金監管賬戶信息查當地住建部門公布；開發商債務重組新聞用財新、彭博、中國指數研究院年報；天眼查 / 企查查睇司法被執行、股權凍結記錄；項目施工進度定期實地拍片比對承諾。
- 警戒線：開發商出現任何一筆公開市場債務違約、或被列為被執行人，新盤一律唔碰；監管賬戶有過挪用通報嘅項目，直接排除。
13. 預售 versus 現樓
- 點解重要：現樓可以睇實貨、驗戶型、測採光；期樓只能睇樣板房同紙上承諾。交付形態本身就有幾個百分點嘅風險差價。
- 去邊度查：項目「五證」張貼於銷售中心（查預售許可證編號可否喺住建局官網核驗）；竣工備案表查住建部門；現樓要求現場驗收，可請第三方驗房師。
- 警戒線：預售資金監管比例同撥付流程問唔清楚，唔買；交付承諾距而家超過 18 個月且開發商唔係國央企或已驗證財務穩健，風險溢價要體現喺折扣上，折扣不足 15% 唔抵。
14. 產權年限與產証齊全
- 點解重要：住宅用地出讓年限通常為 70 年（具體地塊年限以該不動產權証載明為準）；續期規則：《民法典》第 359 條訂明住宅建設用地使用權期間屆滿自動續期，續期費用嘅繳納或減免依法律、行政法規辦理（非住宅用地，例如公寓、商業、辦公，唔適用自動續期）。產証唔齊（缺竣工備案、缺大證）根本過唔到按揭同轉讓。
- 去邊度查：國家不動產登記信息平臺的查冊功能 / 當地不動產登記中心櫃檯查冊；要求賣家提供不動産權証原件逐頁拍照核對附記頁；小區整體產權情況問老住戶與物管。
- 警戒線：剩餘年限少於 30 年且無明確續期安排嘅盤，折讓至少 10% 先考慮；查冊顯示無証、証號同賣家口述不符、或附記頁有任何查封異議登記，即時離場。
15. 原業主按揭、抵押與查封狀態
- 點解重要：賣方樓仍質押緊銀行，贖樓流程出問題，定金可以俾人吞咗；有查封或二次抵押，交易根本過唔到戶。
- 去邊度查：交易前先做查冊（不動產登記中心），顯示抵押、查封、異議登記狀態；要求賣家提供銀行貸款餘額單與提前還款流程；資金監管（銀行 or 住建部門指定託管）寫入合同。
- 警戒線：賣家要求用你嘅首俸直接幫佢贖樓而無銀行託管，唔好；查冊有任何司法查封記錄未解除，即時中止交易。
F 生活 / 自住價值（因素 16 至 23）
本組為通用買家自查清單，全部客觀、可量化、可核證，唔涉及任何特定個人情況。
16. 通勤：門到門時間與跨境過關時間
- 點解重要：通勤係自住品質嘅最大隱形成本，每日 2 小時即每年 500 小時；跨境買家過關時間嘅波動會令「45 分鐘通勤」變成「2 小時通勤」。
- 去邊度查：工作日早晚高峰親測一次門到門（地圖 APP 規劃加實測時間對照）；口岸通關時間查深圳 / 珠海出入境邊防檢查站公布嘅客流提示與澳門海關、治安警方公報；地鐵班次與換乘查各市地鐵官方 APP。
- 警戒線：門到門單程超過 60 分鐘為可接受上限，超過 90 分鐘視為紅線；跨境口岸非峰時段過關超過 45 分鐘、或高峰時段常態性超過 90 分鐘，唔作日常通勤選擇；小區對開無直達公共交通、需要接駁兩程以上，降一檔評分。
17. 現有交通配套 versus 規劃中基建；車位配比
- 點解重要：規劃線路可以改線、可以擱置、可以延後十年，為規劃買單係灣區最常見嘅估值陷阱；車位不足則每晚回家都在玩搶位遊戲，且二手價直接折讓。
- 去邊度查：已開通線路以地鐵官方運營圖為準；規劃中項目查當地發改委 / 自然資源局批復文件與開工公告，未批復、未開工一律唔計價；車位配比查項目規劃許可公示（當地自然資源部門網站）同銷售現場配建公示，實地數現有車位與入住戶數。
- 警戒線：距離已通車地鐵 / 城軌站超過 1.2 公里（步行 15 分鐘以外）而售價包含「預留線路」溢價，屬於為規劃買單，溢價部分視同泡沫；車位配比低於 1:1（車位數除以戶數）為正常警戒，低於 0.8:1 為紅線；小區車位只售不租且售價高於當地普遍水平一倍，按戶計算無位家庭嘅比例。
18. 學區與學位
- 點解重要：學位係二手樓轉手率最高嘅賣點之一，但學區劃分由教育局每年重檢，可以整村劃出；政策變動曾令個別小區跌幅超過 50%（如深圳寶安區某熱點學區房屋被劃出名校範圍後出現大幅回調，屬公開可查案例，具體幅度請自行用貝殼 / 鏈家該小區劃出前後成交記錄核對）。
- 去邊度查：當地教育局官網每年 4 至 6 月發布嘅招生地段圖與積分入學政策（存檔截圖）；「鎖地戶」「房產年限要求」「名額分攤 / 多校劃片」條款逐字睇原文通告；查該小區過去 3 年有冇被調入或調出過地段。
- 警戒線：地段通告屬每年可重劃、無任何長期承諾；一個小區溢價超過全市均價 40% 且溢價唯一支撐係單一學校名氣，視為政策高敏感盤；已實施多校劃片嘅城市，唔好按舊學區邏輯俾溢價。
19. 醫療資源與生活配套步行可達性
- 點解重要：急症金黃救援期同日常買餸取快遞呢啲步行成本，直接決定自住體感與將來租/賣嘅客群範圍。
- 去邊度查：三甲醫院名單查國家衛健委及省衛健部門公布嘅醫院評級；實測駕車 / 救護可達時間（用地圖 APP 用不同時段各測一次）；生活配套以高德 / 貝殼地圖量度小區大門到街市、超市、藥店、銀行網點嘅步行距離。
- 警戒線：車程 30 分鐘內無二級及以上醫院（有急診科），自住降分、租賣折讓；超市 / 街市步行超過 800 米且無社區商業規劃落地，生活便利評分扣至不及格；無直接醫療救護站覆蓋嘅遠郊盤，按空置期延長半年計成本。
20. 環境：噪音、採光樓距、潮濕鹽霧與氣候災害
- 點解重要：噪音、採光、濕度係每日承受嘅硬件缺陷，事後無法補救；灣區沿海城市另有颱風、水浸、斜坡三大災害敞口，影響保費、安全與轉手價。
- 去邊度查：噪音用手機分貝計 APP 喺不同時段實測（參考當地聲環境功能區分類標準，以生態環境部門公布為準），查環評公示同主幹道 / 高架 / 高鐵距離圖；採光查冬至日前後實地觀察加當地城規日照間距要求（自然資源部門公示）；濕度鹽霧查離海直線距離同樓層;水浸黑名單查當地水務 / 應急部門發布嘅易積水點清單；颱風與山坡地查自然資源部門地質災害隱患點名冊同城市內澇治理規劃。
- 警戒線：主幹道、高架、城軌 100 米內嘅前排單位，晝間實測超過 60 分貝或夜間超過 50 分貝，扣減估值至少 5%；冬至日主臥室不足 2 小時日照，唔買高價單位；距海少於 500 米且樓齡過 10 年，外牆、金屬件鹽蝕維護成本上調，估價折讓 5% 至 10%；小區位於公布嘅水浸點或斜坡隱患半徑內，直接排除。
21. 物業管理質素
- 點解重要：管理質素決定十年後個盤係「舊得體面」定「舊到崩壞」，係二手價差嘅最大軟性因素，亦係業委會嘅長期治理問題。
- 去邊度查：管理費單價問物管公示牌或住戶；管理公司資質與同公司其他項目實地考察（專登睇佢管理 8 至 10 年嘅舊盤變壞定變好）；電梯年檢標識查機電特種設備公示；投訴記錄查當地住建部門物業信用平臺及黑貓投訴；夜晚實地睇門禁、監控、燈光、垃圾收集點。
- 警戒線：管理費低於每平米 1 元而小區樓齡超過 5 年，服務大概率已縮水，將嚟欠費同棄管風險高；高峰時段電梯平均等待超過 90 秒，扣分；業主群公開顯示多年欠費、換物管失敗或公維基金使用有爭議，扣減估值 5% 以上。
22. 樓宇硬件：樓齡、防水、外牆管道與電梯
- 點解重要：樓齡超過 15 年，防水、管道、電梯三大項會集中進入維修期，維修基金不足即要業主補錢或忍受滲水；硬件直接影響居住與後續估值。
- 去邊度查：竣工年份查該不動產登記 / 小區竣工備案信息；實地睇外牆滲水痕跡、管道井、天花水漬，雨後再睇一次最準；頂層與單位外牆用驗房師（每戶數百至一兩千元）；維修資金（公維基金）餘額問業委會或住建部門物業維修資金管理平臺。
- 警戒線：樓齡超過 20 年且維修基金餘額不足每戶 5,000 元（按當地標準核對），將有大額攤分風險，估價扣減；頂層或外牆單位有可見滲漏未修，維修成本加議價空間一齊扣；電梯超過 15 年未更換且無換梯公決記錄，折讓至少 5%。
23. 密度、交付形態、鄰里結構與產權屬性
- 點解重要：容積率同梯戶比決定擁擠程度；得房率同贈送面積合法性決定你實付單價；自住戶比例決定租金供應壓力；住宅與公寓嘅產權屬性決定落戶、公積金、轉手稅費同限售條件，以上口徑均會隨時調整，以當地公告為準。
- 去邊度查：容積率、梯戶比查項目規劃許可與竣工圖（自然資源部門公示）；得房率用實測建面除以套內面積（睇測繪報告 / 驗房師量度）；贈送面積合法性查當地規劃技術規定對飄窗、陽臺、設備平臺嘅計容規則，不符嘅一律唔計入價值；自住 versus 出租比例用晚間燈光統計同門禁登記觀察，再問物管戶數分布；限售 / 落戶 / 公積金政策查當地住建局、公安局戶政、公積金中心官網。2026-10 已核實深圳公積金：個人最高可貸 60 萬元、家庭最高 130 萬元（2026-04 起，原為 50／110 萬），首套上浮 40%，兩個及以上子女或初育家庭另有上浮，多種情形可累加上浮。
- 警戒線：容積率高於 4.5 嘅超塔盤，扣減估值 5% 至 10%；三梯八戶以上（每部電梯服務 4 戶以上）高峰期擁擠，扣分；聲稱「買一送一」嘅贈送面積若無批則依據，按零價值計；公寓（商業 / 辦公用地）相比同地段住宅：水電費口徑、落戶與學位通常冇同等待遇、轉手稅費明顯更高、限售與按揭成數更嚴，除非折讓充足（一般要低於住宅單價 30% 以上先有對價，具體自行用兩邊成交記錄核對），否則投資唔建議；同小區出租比例超過 50%，租客供給過剩，租金回報與樓齡維護都向下。
G 基本面（因素 24 至 25）
24. 板塊未來供應與產業人口流入
- 點解重要：樓係長期資產，接貨的人數決定一切。土地持續批售、人口淨流出嘅板塊，十年都去唔到貨。
- 去邊度查：當地自然資源局年度供地計劃與掛牌成交（住宅用地供應量除以近年成交量估算未來供應）；統計局年度常住人口增減與機械增長；產業園、龍頭企業落戶查發改部門公告與上市公司公告；招聘平臺城市職位數量趨勢做輔助。
- 警戒線：政府公布嘅商品住宅去化周期高於 24 個月（以當地季度公布為準），或未來 3 年擬出讓住宅建面超過現庫存量，該板塊屬嚴重供應過剩；常住人口連續 2 年淨流出嘅區，只考慮核心地段自住，唔作投資。
25. 政府政策：限購、限售、減辣、補貼
- 點解重要：灣區樓市對政策高度敏感，限購解除、公積金額度、補貼與房貸首付比例任何一項調整都會喺 3 至 6 個月內反映喺成交量。政策頻繁變，任何舊文章都唔可靠。
- 去邊度查：各市住建局、財政局、人民銀行當地分支機構官網公告；「減辣」類措施追原檔全文而唔係新聞標題；港澳：香港財政預算案物業需求管理措施、澳門財政局印花稅 / 減免措施公告。
- 警戒線：只係靠「預期減辣」入場而實際措施未落地，屬賭政策；補貼通常有額度同期限，問清楚結算方式先簽約；政策利好公布後 30 日內板塊成交量無放大，代表市場唔買單，降溫。
H 退場（因素 26 至 28）
26. 持有年限假設與租金現金流
- 點解重要：唔預先講定持有幾年，就永遠無法判斷一筆交易係投資定賭博；無租金支撐就要貼錢Hold，市跌時最先割肉。
- 去邊度查：用 calculator.html 輸入月租、管理費計十年現金流；租金走勢查貝殼 / 鏈家小區租賃成交同各市住房租賃指導價公布；空置期假設查同小區平均租出天數（問 2 至 3 間中介）。
- 警戒線：按中性假設計到持有 7 年以上先回本（計入交易雙邊稅費），而你的資金 5 年內有機會要用，唔好買；全年淨租金現金流為負且預期三年內轉唔正，只適合純自住剛需。
27. 樂觀 / 中性 / 悲觀情景與按揭利率壓力測試
- 點解重要：單一預測一定錯。三情景加壓力測試先知道你幾時會被逼賣，而被逼賣就係最低價賣出。
- 去邊度查：三情景用因素 1 嘅歷史跌幅、因素 3 嘅租金、因素 10 嘅去化月數自行組合：悲觀按再跌 20%、成交冰凍 12 個月計；用 calculator.html 嘅「利率加 2 個百分點」壓力測試同「跌 10% / 20% / 30% 後淨值」輸出。
- 警戒線：利率 +2% 後月供令家庭月收入佔比超過 50%，紅線；悲觀情景下淨值（市值減未償本金）低於負 20% 且你無法承受繼續供樓，槓桿過高；任何情景下「斷供時間」少於 12 個月現金儲備，唔好上車。
28. 匯率：港幣 versus 人民幣
- 點解重要：港元釘住美元，收入係港元、負債係人民幣（或反之），匯率波動等於月供無故加減百分之幾，實際幅度（2026-10 已核實）：人民幣中間價由 2025-09-23 嘅 7.1057 升至 2026-09-23 嘅 6.7468，一年升值 5.32%；10/9 中間價 6.7330，市場價 6.6830。同期美元指數（DXY）升 3.26%，即人民幣唔止對美元升，而係對一籃子貨幣都升。
- 去邊度查：兩家發鈔銀行兌換率與找價差查澳門 / 港元兌人民幣中間價（金管局、中國銀河 / 中銀公開牌價）；換匯額度同路徑查外匯管理部門公布。現行個人年度便利化額度為每人每年 5 萬美元等值，超出部分要逐筆提交真實性憑證經銀行審核（買樓用途屬資本項目，唔一定放行，必須事先問銀行）。
- 警戒線：跨境收入購匯還貸如超過個人年度便利化額度安排，必須事先同銀行確認合規路徑，無書面確認唔好假設可行；匯率風險敞口佔家庭月收入 10% 以上，要對沖或改變計價貨幣假設。
政策依據（2026-10 核實）
- 契稅：財政部／稅務總局／住建部公告 2024 年第 16 號（2024-12-01 起）
- 個人銷售住房增值稅：財政部／稅務總局公告 2025 年第 17 號（2026-01-01 起）
- 換購住房退個人所得稅：財政部／稅務總局／住建部公告 2026 年第 3 號（延至 2027-12-31）
- LPR：全國銀行間同業拆借中心 2026-09-20 報價（1 年期 3.00%、5 年期以上 3.50%）
- 深圳限購：深圳住建局 2026-04-30 新政
- 深圳稅費一覽：深圳市規劃和自然資源局房地產交易稅費表
- 香港從價印花稅（第 2 標準稅率）：稅務局；2024-02-28 撤辣，2025-02-26 起 400 萬元以下物業定額 100 元，2026-02-26 起逾 1 億元交易稅率 6.5%
- 香港按揭：金管局 2024-02-28 起暫停加 2 厘壓力測試要求，審批以供款與入息比率（DSR）不高於 50%（自用）為準
- 產權續期：《中華人民共和國民法典》第 359 條
- 匯率：人民銀行中間價（2025-09-23 至 2026-09-23）
I 機會成本（因素 29 至 30）
29. 同樣資金嘅替代去處
- 點解重要：買樓嘅真實對手唔係「租樓」，而係同一筆錢嘅最佳替代品。無風險美元資產回報高於租金回報時，買樓要嘅唔止係居住效用，仲有資本增值假設。
- 去邊度查：美國國債收益率查美國財政部公布嘅新發行收益率 / 各大券商報價（唔好引用本文或任何舊文嘅具體數字，以即時報價為準）；定期存款利率問兩地銀行當月牌價；指數長期回報查信託 / 基金公司歷史年化資料，注意過去唔代表將來。
- 警戒線：若租金淨回報（扣管理費、空置、稅費後）低於同期無風險定存 / 短債稅後回報一半以上，而該板塊去化月數高於 24 個月，除純自住需求外，買入唔抵；唔好假設「樓市返轉口」作為補回利差嘅依據。
30. 裝修維修與家庭需求變化嘅彈性
- 點解重要：二手盤要預每平米一千至兩千元嘅翻新預算（按城市與標準自行估算），新盤交付標準之外仲有臨時維修；家庭結構會變（婚育、長者同住、工作地點遷移），一間樓未必跟到你十年，退出成本要預先計。
- 去邊度查：裝修用 2 至 3 間公司書面報價對比；維修基金、公維使用記錄查小區業委會公示；退出彈性用因素 10、11 嘅掛牌量與成交天數推斷將來幾多個月走到低；家具固定間格（無法改三房為兩房等）實地睇平面圖。
- 警戒線：裝修加雜費令總成本再升 10% 以上，要將呢舊併入因素 26 嘅回本年數重計；若預計 5 年內家庭結構或工作城市會變，買入嘅流動性折讓（因素 11）要加倍計進入場價，否則租樓大概率好過買樓。
免責聲明：本清單為決策框架，唔係投資建議。所有稅率、利率、限購、學區、災後保費、匯率額度均屬可變之官方參數，本文刻意唔列具體數字，請以發布部門當時公告為準。